《住房租赁条例》的落地，为住房租赁市场的规范与升级提供了顶层法律框架。在住房租赁市场中，根据房屋产权、租赁权及代理权的不同，机构化模式可以划分为重资产自持、中资产包租、轻资产托管三类经营模式。此次《条例》明确住房租赁企业的定义，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房 开展住房租赁经营业务的企业，这一定义明确了三种模式下住房租赁企业的合法地位。

在住房租赁市场中，采用中资产包租模式的长租公寓机构数量已显著收缩。回溯我国住房租赁行业发展初期，该模式之所以能成为主流经营方式，核心在于市场上行期的环境适配性——当租赁需求旺盛、租金稳步上涨时，模式的收益空间可覆盖成本压力，扩张逻辑具备可行性。然而，这一模式的固有弊端，在市场周期转向下行时被持续放大，最终导致风险集中爆发。其核心症结在于租金“刚性兑付” 的特性。

当前住房租赁市场正处于明确的下行阶段，这一环境恰好击中了中资产包租模式的核心痛点，也成为该模式下机构数量显著收缩的直接诱因。

在市场下行期，租赁需求疲软、租金涨幅停滞甚至回落，而中资产包租模式的“刚性兑付” 特性并未因市场变化而松动：机构仍需按原合同约定，向业主支付固定租金——这部分成本占比超 50% 的刚性支出，在出租端收益下滑时，直接将利润空间进一步挤压，甚至陷入“收租成本高于出租赁金”的倒挂困境；同时，前期装修、运营的高投入尚未回本，叠加空置率因需求不足而攀升，机构现金流承压急剧加剧，原本就脆弱的资金链极易断裂。

对业主而言，下行期也让“刚性兑付”的隐性风险彻底暴露。市场上行时，业主能稳定获得保底租金，风险被掩盖；但当下行期机构出租受阻、现金流告急，“高收低出”的窟窿难以填补，“长租短付”的操作便可能成为机构转嫁风险的选择，最终极易触发“暴雷”，导致业主租金无法兑现，权益受损从潜在风险变为现实问题。

更关键的是，下行期彻底打破了中资产模式“规模扩张即收益增长” 的逻辑：此前部分机构为抢占市场盲目收房，而当下出租能力不足的问题集中爆发，大量空置房源不仅无法产生收益，反而持续消耗机构的租金成本与运营成本，形成 “收房越多、亏损越重” 的恶性循环，最终让机构难以抵御市场下行压力，只能选择收缩甚至退出市场。

随着中资产包租模式频繁爆雷，轻资产托管模式和重资产自持模式的市场占比逐步提升，其中轻资产托管模式更是逐步取代中资产包租模式，成为当前市场的主流选择，目前在头部企业中占比已超七成。集中式租赁住房以及大型住房租赁社区多采用的是重资产自持的模式，这些项目主要包括以集体土地建设用地建设、城中村改造、租赁住房用地新建、产业园区配建以及企事业单位自建的租赁住房。分散式民宅多采用的是轻资产托管模式，轻资产托管模式是指业主委托专业租赁机构面向租客提供租赁服务，房屋租赁收益归业主所有，专业租赁机构则通过提供服务获取收益。在这种模式下，专业租赁机构受产权人（出租人）委托代理房屋租赁事宜，业主仍保留房屋的租赁决策权。

以作为轻资产托管模式典型案例的贝壳省心租来看，其核心经营特点可概括为：以“不赚租金差价、依靠服务提效盈利”重构租赁关系，保障业主收益稳定和租客体验透明；依赖贝壳已有的线下人店网络与平台流量，实现房源规模化获取与高效去化，形成可持续的服务驱动模式。其它的各大租赁企业轻资产托管模式，也都有其典型特点。

轻资产托管模式能精准直击业主痛点，推动更多闲置房源进入市场。在住房租赁市场中，个人业主长期面临“出租难、管理累、收益不稳”的三重困扰，这些问题不仅削弱了业主的出租积极性，也导致大量存量房源难以纳入规范化租赁市场。轻资产托管模式依托“全周期托管 服务，有效破解了业主“出租耗时费力却效果不佳 的困境。同时，平台化的轻资产托管企业凭借专业能力及流量优势，能够降低房屋空置风险，为业主带来稳定持续的现金流回报。以贝壳省心租为例，最新调研数据表明，因 “租后服务节省时间” 选择省心租的业主占比最高，达到77.10%；选择“租金稳定有保障”的占比也达68.29%。此外，通过对房源进行标准化验房与维护，明确房屋损耗责任，并提供资产保险等兜底服务，让业主不必担忧房屋遭不当使用，真正实现“托管即安心”。在轻资产托管模式下，业主对空置房源的出租意愿得到显著提升。

当前租客对租赁住房的需求已从“有房租”升级为“租好房”。无论是日益增多的 90 后、00 后年轻租客，还是家庭型租客群体，对高品质居住空间和完善租后服务的需求都在持续提升。而轻资产托管模式恰好能针对性解决这一需求变化：通过标准化运营改造，分散式民宅 “脏、乱、差、旧” 的传统问题得到逐步改善，为租客提供更优质的居住体验。随着这种模式的深入推广，住房租赁市场正沿着规范化轨道迈向更高质量的发展阶段，实现业主、租客与市场的多方共赢。

笔者介绍：

邹琳华，毕业于南京大学经济学院，获经济学博士学位。2009年进入中国社会科学院财经战略研究院（原中国社科院财政与贸易经济研究所），长期从事城市与房地产领域的研究。现为中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社会科学院大学教授，中国社会科学院“住房大数据动态监测”实验室孵化项目负责人。兼中国城市经济学会房地产专业委员会主任、纬房研究院（纬房指数）首席专家、世界华人不动产学会理事。曾为美国纽约市立大学巴鲁克学院不动产系访问学者一年(2011一2012)。长期从事城市与房地产领域的理论与政策研究，研究方向包括房价指数、房地产周期、住房政策、城市发展等。主持中国社会科学院实验室孵化专项资助项目1项，中国社会科学院国情调研重大项目2项、国家自然科学基金面上项目1项、上级交办研究项目多项。主持建设“住房交易与价格大数据监测”数据库。主持多维高频房价指数“纬房指数”编制，有效促进了我国房地产市场透明度的提升。出版《中国房地产周期波动区域差异研究》、《基于大数据的城市住房价格重复交易指数研究》等6部中文学术专著，于Springer出版英文专著《Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review and Forecast》（合著）一部。在《财贸经济》、《统计研究》等各类权威核心期刊上发表论文数十篇，在《光明日报》、《经济日报》、《经济参考报》、《澎湃新闻》等主流媒体上发表评论文章近百篇。担任《房地产蓝皮书》及《住房绿皮书》副主编，参与《经济蓝皮书》等品牌报告的撰写。长期持续为住房政策建言，并获多项批示。


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